ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

Общие положения.

В соответствии со статьей 11 Налогового кодекса, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено налоговым Кодексом.

Право собственности на объект недвижимости, в том числе имущественные права, т.е. право на долю в имуществе, подлежит государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Гражданского кодекса РФ).

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество с момента полного внесения пая, а не с момента государственной регистрации права собственности (статья 218 Гражданского кодекса РФ, определения Конституционного Суда РФ от 26.01.2010 N 31-О-О, от 20.03.2007 N 196-О-О, от 19.03.2009 N 176-О-О).

В случае смерти гражданина наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (статья 1152 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 256 Гражданского кодекса и статье 33 Семейного кодекса законным режимом имущества, нажитого супругами во время брака (за исключением дарения одному из супругов, наследованию или ному безвозмездному приобретению) является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно ст.34 Семейного кодекса, недвижимое имущество, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, независимо от того, кто за него платил и имел ли второй супруг самостоятельный доход или занимался домашним хозяйством.

Из этого следуют два принципиальных момента:

1. Независимо от того, на чье имя оформлена недвижимость, если она приобретена в период брака, она является совместной собственностью супругов (если брачным договором не предусмотрено иное).

2. Если один из супругов умер, то второй супруг считается владельцев всего имущества не с момента принятия наследства, а с того момента, когда данное имущество было приобретено супругами (это также подтверждено Определением Конституционного Суда от 02.11.2006. № 444-О).

Краткие выводы:

При сделках купли-продажи недвижимости право собственности возникает с момента государственной регистрации, за исключением случаев:


• наследования, когда право собственности возникает с момента смерти наследодателя;
• выплаты пая, когда право собственности возникает с момента полной выплаты пая;
• наследования пережившим супругом, когда право собственности возникает с момента приобретения имущества в общую собственность супругов.

Законом предусматривается, что имущество может находиться в собственности одного лица или нескольких лиц.

Как указано в статье 244 Гражданского кодекса, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

При этом согласно той же статьи, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Также в этой статье казано, что общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Из этого следует, что даже если супруги в период брака приобретают недвижимое имущество в долях, оно считается все равно их совместной собственностью (поскольку в силу закона каждая доля является их совместной собственностью), если брачным договором между ними не предусмотрено иное.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки доли другими участниками долевой собственности.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, наступает с момента государственной регистрации перехода прав.

Налоговые льготы при продаже недвижимости.

В соответствии со ст.207 Налогового кодекса налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, и, соответственно, получателями налоговых вычетов, признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, в том числе от продажи недвижимости, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

Таким образом, если иностранец к моменту совершения сделки, точнее, к моменту получения дохода, прожил в России более 183 дней в течении 12 последовательных месяцев, то в смысле налогообложения он приравнивается к гражданину России и уплачивает налог в размере 13 %, а если меньше, то в размере 30 %.

На практике рекомендуется, чтобы иностранец прожил не только более 183 дней до совершения сделки, но и не менее 183 дней в течение года, в котором была совершена сделка.

При продаже недвижимого имущества и долей в нем законодательством предусмотрены определенные льготы.

Так, в соответствии п.17.1. статьи 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения данного пункта на нерезидентов не распространяются, то есть нерезиденты обязаны уплатить налог (30 %) с дохода от продажи недвижимости, независимо от того, владели ли они ею более трех лет или менее.

В соответствии со ст.220 Налогового кодекса при продаже недвижимого имуществ и долей в нем, которые находились в собственности продавца менее трех лет, он по своему усмотрению вправе вычесть из полученного дохода либо сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, либо применить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. На нерезидентов данное правило не распространяется.

К таким расходам, в частности, относятся документально подтвержденные затраты на приобретение реализованного имущества, а также суммы других затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.

Это также могут быть:


• расходы налогоплательщика по заключенному им договору с посредником, оказавшим реальное содействие в реализации имущества (поиск покупателя, подготовка документов для осуществления сделки купли-продажи, регистрация сделки;
• расходы, связанные с:
• уплатой государственной пошлины за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРП;
• получением справок из органов государственной власти;
• услугами нотариуса по оформлению сделки*(31);
• капитальный или текущий ремонт имущества.

К уменьшению дохода принимаются только расходы, сделанные самим продавцом. Поэтому, если имеются документальные доказательства того, что за приобретение квартиры платили иные лица (например, родители), то продавец не сможет уменьшить свой доход на сумму расходов.

Поэтому, кроме документального подтверждения расходов надо еще представить в налоговую инспекцию документальное подтверждение того, что эти расходы понес сам продавец. При покупке квартиры это могут быть платежные документы от имени нынешнего продавца (а тогда – покупателя) или расписки от его имени о передаче им денег в счет оплаты квартиры и т.д.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и представленной в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по окончании того налогового периода, в котором продавец по договору купли-продажи передал объекты недвижимости в собственность покупателя. К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет (Письмо Федеральной налоговой службы от 25 января 2007 г. N 04-2-02/63@).

Что касается налогового вычета в размере 1 млн. руб., то он применяется ко всему объекту и при наличии нескольких собственников распределяется между ними.

Данный вычет предоставляется один раз в год.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Поэтому при продаже недвижимости супругами они вправе заключить договор, как будет распределен между ними налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Например, они могут написать, что налоговый вычет распределяется следующим образом: жене – 0 руб., мужу – 1 млн. Или в любой иной пропорции.

Что касается долевой собственности, то вычет предоставляется пропорционально доле каждого участника этой долевой собственности.

Например, если участников двое (и это не супруги или супруги, но заключившие брачный договор с изменением режима собственности), то вычет предоставляется пропорционально их долям. Если один владеет долей 1/3, а второй – 2/3, то первому предоставляется вычет в размере 333 333 руб., а второму – в размере 666 666 руб.

Однако если первый участник владеет долей более трех лет, то вычет ему не представляется, а второй, несмотря на это, все равно получает вычет в размере 666 666 руб., т.е. налоговый вычет ему не увеличивается.

Налог, с применением налогового вычета, рассчитывается по следующей формуле:

Налог = 13% х (стоимость доли – налоговый вычет, приходящийся на эту долю).

Следует иметь в виду, что за уклонение от уплаты налогов предусмотрена уголовная ответственность.

Так, согласно статье 198 Уголовного кодекса РФ уклонение от уплаты налогов с физического лица путем включения в налоговую декларацию или в прилагаемые к ней документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, - наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

То же деяние, совершенное в особо крупном размере, - наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.

Крупным размером признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей.

То есть, чтобы попасть под эту статью о крупном размере достаточно, чтобы доля продавца, рассчитанная правильно (исходя из общей стоимости продажи пропорционально размеру его доли) и после применения полагающегося ему налогового вычета составляла бы 4 615 385 руб. и более.

Особо крупным размером - сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

Соответственно, чтобы попасть под эту статью, налогооблагаемый доход от продажи доли должен составить 23 076 923 руб. и более.

При этом лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Срок давности привлечения к уголовной ответственности за неуплату налога в крупном размере составляет два года, а в особо крупном – шесть лет.

Также следует иметь в виду, что уголовной ответственности подлежит не только налогоплательщик, но и тот, кто дал ему совет не платить налоги. Такие лица привлекаются к уголовной ответственности в качестве пособников или организаторов.

Налоговые льготы при покупке недвижимости.

Согласно 220 статье Налогового кодекса РФ покупателю недвижимости - резиденту предоставляются следующие налоговые вычеты:

в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:

на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным на приобретение объекта недвижимости или доли в нем.

Данный вычет предоставляется всего один раз в жизни.

Нерезиденты на данный вычет права не имеют.

Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если:

1. оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет:

• средств работодателей или иных лиц,
• средств материнского (семейного) капитала;
• выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов,

2. Покупателем является физическое лицо – нерезидент.

3. сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса.

Физические лица признаются взаимозависимыми в следующих ситуациях (ст.29 Налогового кодекса РФ):

- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

- физические лица состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, попечителя и опекаемого в соответствии с семейным законодательством РФ.

К понятию "отношения свойства" контролирующие органы относят отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

Физические лица могут быть признаны взаимозависимыми и по иным основаниям. Однако такое решение может принять только суд, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок (п. 2 ст. 20 НК РФ).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет покупатель представляет:


• при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
• при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
• при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Следует отметить, что для получения налогового вычета при приобретении строящегося объекта недвижимости не нужно представлять свидетельство о праве собственности. Достаточно представить договор о приобретении и акт о передаче.

Имущественный налоговый вычет предоставляется покупателю на основании его письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты им денежных средств по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (далее в настоящем пункте - налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.

В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета путем представления в налоговый орган декларации о доходах за следующий год и уменьшения налогов за следующий год.

Если один из супругов уже использовал налоговый вычет (до брака), то второй супруг имеет право только на половину вычета, т.е. на вычет в размере 1 000 000 руб. (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 18 марта 2010 г. N 03-04-05/9-112).

При этом следует иметь в виду, что если супруги распределили налоговый вычет, когда одному из них вычет предоставляется в размере 0 руб., а второму – в размере 2 000 000 руб., то считается, что оба супруга получили налоговый вычет, и ни один из них уже не имеет право на получение нового вычета.

Срок подачи налоговой декларации за истекший год – это 30 апреля следующего года, а последний день уплаты налога – 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

В случае, если лицо продает недвижимость и покупает ее в пределах одного года, и стоимость покупки превышает 2 000 000 руб., то общая сумма налога, подлежащего им уплате, рассчитывается по следующей формуле:

Налог = 13 % х (стоимость проданного жилья – 1 000 000 руб. – 2 000 000 руб.)

Краткие выводы:

Покупатель может воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья - до 2000000 рублей при условии, что:

1. Он этим вычетом еще не пользовались ни разу в жизни.

2. Продажа квартиры и покупка новой квартиры и их оформление происходит в ОДНОМ году.

3. В год, когда продана квартира, продавец уже имеет на руках документы, подтверждающие право собственности на новую квартиру или договор и акт о передаче квартиры в строящемся доме.

4. Квартира приобретается на имя, того же человека, который продавал старую, а не на его детей, родственников и.т.д.

5. Квартира куплена на собственные средства, а не на государственные субсидии.

6.стороной по сделке не является взаимозависимое лицо.

7.Налогоплательщик является резидентом Российской Федерации.

Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, вычетом с покупки жилья воспользоваться нельзя.